Що коїться в будинку?
Я тільки заїхав (заїхала). Я тільки дізнався(дізналася) . Я тільки почув (почула).
Такі питання багатьох одночатівців застають зненацька. Річ у тім, що ми вже "заїхали" давно. Вже купу питань вирішено в чатах та на зустрічах. Багато хто вже перезнайомилися. Було декілька груп з різних питань. Зараз всі єднаємось. Не ображайтеся, якщо люди реагують активно. Іноді декому важко повторювати одне і те саме кілька років.
Виконано 1 крок - Створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі ОСББ).
Більше інформації про поточну діяльність в розділі "НОВИНИ"
Зараз відбувається підготовка до загальних зборів ОСББ 02.02.2020
На цих зборах планується визначитися з формою управління будинком.
Історія створення:
Спільнота збентежена змінами чинного законодавства та невдоволена діями та(або) бездіяльністю обслуговуючої організації у 5-му будинку. До сьогодення і з моменту побудови будинку його обслуговувала організація - ТОВ "Київська комунальна компанія". У зв'язку із введенням в дію нового Закону України "Про житлово-комунальні послуги" всім будинкам, які не визначуться з системою керування, буде призначено комунальний ЖЕК. З іншої сторони, один із засновників "Енергополь-Україна" відкриває свій ЖЕК - знову ТОВ, "Сервіс Нерухомості". Враховуючи, що будинок відносно новий і освідомлюючи спільнотою необхідність якісного та бережливого обслуговування будинку було створено згідно вимог Закону України "Про ОСББ", ініціативну групу зі створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі ОСББ).
Зараз відбувається виконання ст. 6 Закону України "Про ОСББ". Не менше ніж за 14 днів маємо повідомити всіх співвласників про установчі збори. Згідно порядку денного, який вказано в повідомленні будуть розглядатися питання. НІЯКИХ ІНШИХ ПИТАНЬ РОЗГЛЯДАТИСЯ НЕ БУДЕ. Це не примхи, а ВИМОГА ЗАКОНУ. Запросити на збори можна будь-кого: керівника ККК, директора Енергополь-Україна (доречі це власник приміщень і має право голосу-запросимо обов'язково, але як власника), керівника Сервісу-Нерухомості, конс'єржів, столярів, сантехників і так далі. Але питання розглядаються тільки стосовно порядку денного.
Установчі збори - це не загальні збори.
Установчі збори скликаються для з'ясування питань чи можемо створити ОСББ? Чи вистачить голосів? - це основні питання. Але зареєструвати ОСББ неможливо без керівника (в держреєстрі юридичних та фізичних осіб-підприємців). Державний реєстратор не може створити юридичну особу не заповниши поле "керівник". Тому задля цього необхідно обрати голову правління. Без голови правління (керівника) неможливо підписати Статут та протоколи зборів. А голова правління, в свою чергу, не дієздатний без правління. Всі рішення приймаються колегіально правлінням. Установчі збори можуть бути тільки при створенні. Всі інші збори після реєстрації - загальні. Це різні збори!
Згідно ст.10 Закону України "Про ОСББ". "...Статутними органами об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія..." Тому і було необхідно, за порадою юриста, установчими зборами затвердити всі ці позиції. Це вказано в повідомленні про установчі збори. Станом на 19 березня тільки 1 (!) людина через форму заявки на сайті зареєструвалася для участі в ревізійній комісії. Де вся армія скептиків? Усно та в чатах бажань також не надходило. У правління записано 6 людей. Ви питаєте- Хто буде у правлінні? Всі ті активісти, які обходили по квартирам. Зараз немає сенсу розміщувати на сайт обличча, ім'я та іншу інформацію, через те, що ці люди тільки кандидати. Кандидати ще не створеного ОСББ. Знову запрошуємо всіх бажаючих щось робити до співпраці. Якщо не працює форма-спробуйте зайти зі стаціонарного компьютера. Доречі, один з сусідів зараз розробляє нову форму та модель сайту. Сам, за власною ініціативою робить його краще для громади.
Питання "тарифу". Скільки буде? Порахуйте хоть чуть-чуть? Прикиньте. Як ви збираєтеся ОСББ робити якщо не відомо скільки це буде коштувати?
Відповідь:
По-перше, в ОСББ тарифу немає. ОСББ - це об'єднання співвласників! Не ТОВ, не ПП, не ГО, не ПАТ, а саме об'єднання. І тариф ніякий "дядя" чи правління НЕ ЗАТВЕРДЖУЄ! ОСББ - це колективний споживач. ОСББ не надає послуг як ЖЕК. В ОСББ неможна зателефонувати і сказати "в мене вдома тече кран, хай прийде сантехнік і мені його поміняє". ОСББ обслуговує тільки будинкові системи, а не вашу особисту сантехніку чи електрику. Тобто співвласники об'єднуються і разом замовляють обслуговування будинку. В ОСББ є внесок, який затверджується співвласниками-нами. По-друге, цей внесок можливо приблизно розрахувати тільки якщо є предметна розмова. Для цього необхідно отримати документи і не тільки розуміти скільки чього необхідно обслуговувати, а й мати документальне підтвердження. Також необхідно попередньо запрошувати спеціалістів всіх обслуговуючих організацій на огляд всіх систем (водопостачання, насоси, труби, ліфти). Для цього необхідно мати доступ до всіх технічних приміщень будинку (підвали, горище і т.д.) Яким чином ініціативна група може мати такий доступ? Відповідь: Законами України такої норми не встановлено. Ніяким чином не ви, не ми не можемо цього зробити. Це можливо за умови зареєстрованого ОСББ. По-третє, установчі збори не затверджують внески. Це питання загальних зборів. Це різні види зборів. Відповіді на ваші питання - Який буде тариф? Немає. Тарифу немає, а є внесок. І сказати який буде вами обраний внесок можете тільки ви. Можна зробити по гривні за метр. Самі миємо підлогу, не палимо МЗК, ходимо пішки, ліфт вимикаємо, на ремонт не відкладаємо і т.д. А якщо треба якість, то необхідно і розуміти, що безкоштовно нам мити підлогу ніхто не буде. І ліфт не саморемонтується. І сміття не самознищується.
Суть ОСББ не тільки в вартості або економії. Суть в ефективному використанні внесків та майна співвласників.
Я не живу в будинку, чому має бути оплата внеску?
Відповідь:
Ст.15 Закон України "Про ОСББ". - "...співвласник зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.." Навіть в назві відповідь - об'єднання співвласників. Тобто власність зобов'язує її утримувати. Не можна володіти майном та не витрачати на утримання. Світло має світити, ліфт працювіати і т.д. Платимо через те що володіємо. Не користуємось, а саме володіємо. Навіть автомобіль при володінні треба обслуговувати. Хоча б раз на рік міняти масло в двигуні. І за охорону також платимо через те що охороняють наше майно. Не нас. Або не тільки нас.
Що робити з боржниками?
Відповідь:
До 2015 року ситуація була інша. Зараз ОСББ має змогу звертатися до суду! Забудьте про неправомочне ОСББ! Про це каже ст. 17 Закону "Про ОСББ": Стаття 17. Права об'єднання щодо забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків.
Для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків об'єднання має право:
- робити співвласникам попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;
- вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об'єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;
- вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; { Абзац четвертий частини першої статті 17 в редакції Закону N 417-VIII ( 417-19 ) від 14.05.2015 } (зверніть увагу - це додано у 2015 році)
- звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об’єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів; { Абзац п'ятий частини першої статті 17 в редакції Закону N 417-VIII ( 417-19 ) від 14.05.2015 } (зверніть увагу - це додано у 2015 році)
За чиї кошти буде судовий позов?
Відповідь:
Звернення та юридичні послуги сплачує позивач. (ОСББ). Але при стягненні заборгованості відповідач (співвласник) відшкодовує суму витрат на судовий позов. Для цього необхідно створювати резервний фонд і мати кошти в обороті. Але взагалі необхідно проводити досудове врегулювання. Розмови, запитання чому людина (юр. особа) не сплачує внескі.
Давайте зробимо внесок від кількості мешканців у квартирі, від кількості автомобілів, від кількості кондиціонерів і таке інше.?
Відповідь:
Не можна. Згідно ст. 20 Закону України "Про ОСББ" вказано, що "...частка співвласника у загальному обсягу внесків встановлюється пропорційно площі...". Все інше поза Законом. І підстав для встановлення розрахунку по-іншому НЕМАЄ. Перший поверх, останній, посередені - не важливо. І для юридичних і для фізичних осіб розмір внеску ОДНАКОВИЙ. Це Закон.
Відносини з ККК (або призначеним КМДА ЖЕКом)
Продовжуємо дію договорів. Автоматична пролонгація. Навіть після установчих зборів, після опитування, після реєстрації ОСББ, договори не розриваються. І не треба їх поспішати розірвати! Необхідно отримати документацію на будинок зг. ст. 6 Закону України "ПРО ОСББ", провести калькуляцію витрат, загальні збори на яких буде затверджено кошторис та розмір внеску та дату початку самостійного керування. Законом "Про ОСББ" передбачено до 6 місяців передача документів (!).
Хто такі то правління і хто буде головою?
Відповідь:
У правління запрошуються мешканці з активною позицією. Ті, хто можуть зібратися у призначений час, проаналізувати проблему, подумати, вирішити питання, витратити свій час на користь будинку і за свій рахунок. І не варто забувати, що це все безкоштовно. Ніхто не збирається нас обкрадати та призначати зарплати правлінню! Навіть голові. ОСББ може почати працювати через пів року, а може і більше. А витрачати гроші ОСББ може тільки по затвердженому кошторису. А кошторис затверджено буде на загальних зборах (не на установчих). Тому нікому і нічого. Хочете бути головю правління - будь ласка, подавайте кандидатуру, приходьте. На сьогодні їх не багато. Тільки одна людина. Зрозуміло чому-тому що зараз нема ні грошей, ні працюючого ОСББ. Є тільки обов'язки та внутрішня самоорганізація. Все ще треба налагоджувати, організовувати. А люди, які хотіли б "швиденко заробити" такою роботою не зацікавлені, бо тут багато питань, а витрати тільки зі своєї кишені. Думаєте хтось оплачує активістам обходи, друкування, відвідування семінарів, витрачання власного часу на зустрічі, простої на вулиці і т.д.? НІ ! Все виключно на ентузіазмі і бажанні зробити людський будинок.
Питання - Не зрозуміло, за кого голосувати у правлінні? Відповідь. - За всіх! Так, за всіх. Суть питання установчих зборів- створення ОСББ. Чим більше буде людей у правлінні, тим більше буде роздумів та краще результат. Питання вирішуються засіданням правління та його голосуванням. Наприклад, за вашою думкою, голова правління підкупить членів правління. Уявіть собі що треба підкупити 1 людину. Уявили? Це, мабуть легко і недорого-гадаєте ви. А уявіть собі, що требі підкупити 10, 15 людей. І так, щоб ніхто нікому не сказав. Уявили? Ні, таке уявити вкрай важко. А ще є ревізійна комісія. Тому висновок, голосувати треба за все правління! За кожного, хто бажає там бути! Ще раз, гадаєте будуть робити дурню - приходьте в правління! Гадаєте будуть розкрадати - приходьте в ревізійну крмісію!
Суть правління не "перетягування ковдри", а спільна бозоплатна робота по укриванню ковдрою всіх співвласників.
Тому, план дій наступний (стратегічний/тезісний):
1. Проводимо установчі збори. (тільки ті питання, які в порядку денному). Потім поіменне голосування. Підрахунок голосів. Реєстрація ОСББ. Це тезісно, без подробиць.
2. Отримання документації на будинок, аудит стану систем будинку та проведення обгрунтовних переговорів з постачальниками послуг. Складання орієнтовного кошторису. Це тезісно, без подробиць.
3. Проведення Загальних зборів для затверждення дати переходу на самообслуговування та затвердження кошторису та розміру внесків. Це тезісно, без подробиць.
4. Підписання договорів з виконавцями. Згідно ЦКУ договори можуть бути підписані з відтермінуванням початку дії. Тобто підписали у травні, але виконувати обов'язки сторони починають, наприклад, з 01 серпня.
5. Системне завершення роботи з ККК (або призначеним ЖЕКом) і початок самостіної роботи. Всі разом з однієї дати.
6. Проведення розгляду питань ефетивного покращення життєвих умов.
7. Участь у програмах 70/30 з метою покращення енергоефективності будинку
8. Всі інші питання - але не тільки, "щоб працювало", а на зростання якості побуту.